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文/房地产与建设工程法律实务中心
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●前言
一、报告宗旨
对年度重庆市房地产开发过程中所涉纠纷（包括建设用地使用权合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、商品房买卖合同纠纷等）在渝裁判案件进行大数据检索，并对各案件的争议事项及裁判观点进行归纳整理，以期为房地产开发企业在房地产开发活动中的风险防控提供参考。
二、检索条件
三、检索结果
根据Alpha案例库统计显示，年1月1日——年12月31日重庆市范围内审理的房地产开发经营合同纠纷、建设用地使用权合同纠纷、商品房买卖合同纠纷（包括商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷）案例裁判文书总量共计份，其中，房地产开发经营合同纠纷份，建设用地使用权合同纠纷54份，商品房买卖合同纠纷（包括商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷）份。
需要特别说明的是，基于数据来源、检索关键词等原因所限，本报告与实际裁判情况可能存在一定偏差。
第一部分房地产开发经营合同纠纷
本次检索获取了年1月1日至年12月31日期间重庆市内关于房地产开发经营合同纠纷案的裁判文书共计份。
一、案由分布
从上面的案由分类情况可以看到，房地产开发经营合同纠纷当前最主要的案由是合资、合作开发房地产合同纠纷，有73件，占比为62.39%；其次是其他房地产开发经营合同纠纷、委托代建合同纠纷、项目转让合同纠纷。
二、程序分类
从上面的程序分类统计可以看到房地产开发经营合同纠纷下当前的审理程序分布状况，其中，一审案件数量最多，有57件，占比为48.72%；二审案件有26件，执行案件有22件，再审案件有9件。
三、裁判结果
1、一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下撤回起诉的有20件，占比为35.09%；全部/部分支持的有12件，占比为21.05%；全部驳回的有12件，占比为21.05%。
2、二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有15件，占比为57.69%；撤回上诉的有6件，占比为23.08%；发回重审的有2件，占比为7.69%；改判的有2件，占比为7.69%。
3、再审裁判结果
四、标的额
通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有34件，占比为59.65%；其次是万元至万元的案件，有9件；1亿元以上的案件仅1件。
五、审理期限
通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在91-天的区间内，平均时间为天。
六、法院
通过对法院的可视化分析可以看到，审理房地产开发经营合同纠纷案件由多至少的法院分别为重庆市第五中级人民法院、重庆市铜梁区人民法院、重庆市高级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市大足区人民法院。
七、高频法条
此处统计了建设用地使用权合同纠纷案件中所有被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：
高频程序法条见下表：
八、争议焦点分析
通过裁判文书的大数据检索，年度在渝裁判的房地产开发经营合同纠纷案件的常见争议焦点为：合同效力、合同解除、赔偿损失等。
1、合同效力
法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，从事房地产开发经营的企业必须具备相应的资质条件。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
裁判观点：参与房地产开发的其中一方当事人具备房地产开发经营资质或在起诉前取得房地产开发经营资质的，房地产开发合同应当认定有效。若参与房地产开发的当事人均没有依法取得房地产开发经营资质，起诉前也未成立具备房地产开发经营资质的企业，合作开发协议属于无效合同，自始不具备法律效力。
2、合同解除
法律条文：《合同法》第九十四条第三款、第四款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
裁判观点：房地产开发经营合同的一方当事人存在迟延履行主要债务或其他违约行为导致不能实现合同目的的情形（例如，一方当事人未切实履行资金支付义务，导致双方继续合作开发房地产的目的不能实现），守约方可依照法律规定主张法定解除权。
第二部分建设用地使用权合同纠纷
本次检索获取了建设用地使用权合同纠纷自年1月1日至年12月31日共54篇裁判文书。
一、案由分布
从上面的案由分类情况可以看到，建设用地使用权合同纠纷当前最主要的案由是建设用地使用权出让合同纠纷，有30件，占比为55.56%，其次是建设用地使用权转让合同纠纷、其他建设用地使用权合同纠纷。
二、程序分类
从上面的程序分类统计可以看到建设用地使用权合同纠纷下当前的审理程序分布状况，其中，一审案件有32件，占比为59.26%，二审案件有10件，再审案件有3件，执行案件有8件。
三、裁判结果
1、一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下撤回起诉的有10件，占比为31.25%；全部/部分支持的有9件，占比为28.13%；全部驳回和驳回起诉的各5件。
2、二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有4件，占比为40.00%；撤回上诉的有3件，占比为30.00%；发回重审的1件，占比为10.00%；改判的1件，占比为10.00%。
3、再审裁判结果
通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有3件，占比为.00%。
四、标的额
通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有9件；其次是万元至万元的案件有7件，2千万元至5千万元的案件有6件，万元至0万元的案件有4件。
五、审理期限
通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在31-90天的区间内，平均时间为天。
六、法院
通过对法院的可视化分析可以看到，审理建设用地使用权合同纠纷案件由多至少的法院分别为重庆市第二中级人民法院、重庆市高级人民法院、巫溪县人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市永川区人民法院。
七、高频法条
此处统计了房地产开发经营合同纠纷案件中所有被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：
高频程序法条见下表：
八、争议焦点分析
通过对裁判文书的大数据检索，年度在渝裁判的建设用地使用权合同纠纷案件的常见争议焦点为：合同是否成立、违约责任、解除合同等。
1、合同是否成立
法律条文：《物权法》第十条第二款规定,采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
《合同法》第十条第二款规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式；第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
裁判观点：建设用地使用权出让合同应以书面形式订立，若未采用书面形式订立合同但一方已履行主要义务，如在约定时间内缴纳了土地使用权出让金且另一方接受的，可认定双方存在合同关系。
2、违约责任
法律条文：《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《城市房地产管理法》第十六条规定，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；第十七条规定，未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
裁判观点：建设用地使用权出让合同对双方当事人均具有约束力，出让人应按约提供土地，使用者应按约支付土地出让金，任何一方违约的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约赔偿责任。
第三部分商品房买卖合同纠纷
本次检索获取了自年1月1日至年12月31日共篇裁判文书。
一、案由分布
从上面的案由分类情况可以看到，当前最主要的案由是商品房预售合同纠纷，有件，占比为63.39%，其次是商品房销售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷。
二、程序分类
从上面的程序分类统计可以得出当前的审理程序分布状况，其中一审案件数量最多，共计件，占比为72.76%；二审案件件，占比为18.98%；再审案件有件，占比为1.97%；执行案件有件，占比为3.84%。
三、裁判结果
1、一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下全部/部分支持的有件，占比为38.05%；其他的有件，占比为28.69%；撤回起诉的有件，占比为26.40%。
2、二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有件，占比为81.06%；撤回上诉的有件，占比为14.03%；改判的有67件，占比为3.70%。
3、再审裁判结果
通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有件，占比为85.11%；提审/指令审理的有12件，占比为6.38%；发回重审的有6件，占比为3.19%。
四、标的额
通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有件，占比为95.07%；50万元至万元的案件有件，占比为2.4%；万元至万元的案件有件，占比为2.22%。
五、审理期限
通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在31-90天的区间内，平均时间为60天。
六、法院
通过对法院的可视化分析可以看到，审理案件由多至少的法院分别为重庆市第五中级人民法院、酉阳土家族苗族自治县人民法院、重庆市渝北区人民法院、重庆市合川区人民法院、重庆市万州区人民法院。
七、高频法条
此处统计了所有被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：
高频程序法条见下表：
八、争议焦点分析
通过对裁判文书的大数据检索，年度在渝裁判的商品房买卖合同纠纷（包括商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同）案件的常见争议焦点为：合同性质、房屋交付、按揭贷款、违约金、定金、继续履行、迟延履行等。
1、合同性质
法律条文：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
裁判观点：买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。实践中，双方当事人签订商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致，需以双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等证明双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合判断审查，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。
2、房屋交付
法律条文：《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
裁判观点：房地产开发企业完成交付房屋义务须具备两个内容，一是在约定的时间内交付房屋实物；二是所交付房屋须系已进行竣工验收备案登记的房屋。即便商品房于约定的时间内进行实物交付，但由于未取得竣工验收备案登记证，因此房地产开发企业的交房义务尚未完成。
商品房买卖合同虽约定“购房人付清全部房款及各项费用后，方可进行房屋交接。否则，房地产开发企业无须承担逾期交房的责任”，但因房地产开发企业未能及时取得竣工验收备案登记证而导致购房人的贷款迟延发放，则视为房地产开发企业的原因阻止付款条件成就，房地产开发企业不能免除逾期交房的责任。
3、按揭贷款
法律条文：《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
裁判观点：购房人应按照商品房买卖合同约定支付购房款项。在按揭付款方式中，若购房人因其个人征信问题等原因，未能获得银行按揭贷款，经房地产开发企业通知后，仍未按合同约定支付剩余房款，房地产开发企业依照商品房买卖合同的约定享有合同解除权。
结语
通过检索年度的在渝裁判案件，在房地产开发过程中，除了建设工程施工合同纠纷以外，在建设用地使用权的取得、合作开发房地产等阶段中的纠纷相对较少，大量纠纷仍然集中出现在商品房销售阶段，且该阶段所涉的案件数量比上一年度的案件数量有所增加。其中，因房地产开发企业违约（包括逾期交房、逾期办证等）引发的纠纷，以及因购房人违约（包括逾期签订商品房买卖合同、逾期付款、逾期办理银行按揭等）引发的纠纷均较为常见。
鉴于商品房销售阶段是房地产开发过程中的重要阶段，也是房地产开发企业回收资金、实现盈利的关键阶段，因此，我们建议，房地产开发企业在开发过程中，除需加强风险防控，对房地产开发的各个环节加强管理外，还需尤其注意加强房地产销售过程中的风险防范，规范商品房销售及合同履行过程中的管理，在购房人违约时及时采取措施（包括及时寄送相关通知并妥善留存寄送凭证，根据案件情况及时行使合同解除权，等等），避免扩大损失；同时，规范房地产开发企业的履约行为，尽量避免出现违约行为（如逾期交房、逾期办证等）；此外，房地产开发企业还需注意规范销售代理公司的行为、完善对销售代理公司的管理，避免因销售代理公司的不当行为而给房地产开发企业造成损失。
同时，我们也建议正在服务房地产开发企业的律师，在起草、拟定商品房买卖合同等法律文书时，应结合房地产开发项目的性质、销售模式等，有针对性地设置付款方式、银行按揭的办理、违约责任等条款；并可针对房地产开发过程中可能出现的违约行为，结合相关合同约定及法律规定，制定不同的处理方案及法律文书，梳理并规范房地产开发流程及各关键点。
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